不動産営業の種類を解説。仕事内容の違いとは

知識

家の模型と街並み

一口に不動産営業といっても、多くの種類があります。今回は、以下の4つの不動産営業職について紹介します。

    • 賃貸営業
    • 住宅営業
    • 投資用不動産営業
    • 土地仕入営業

順に詳しくみていきましょう。

賃貸営業の仕事内容

賃貸の仲介を行う会社での営業は「賃貸営業」と呼ばれています。扱う物件の多くが自分たちの所有する物件ではないこと、賃貸住宅は売買に比べて契約工程が早いことなどから、賃貸営業でしか経験しない仕事もいくつかあります。

以下、賃貸営業の仕事内容を解説します。

アパートなどの賃貸物件を仲介する

アパートや賃貸用マンション、戸建て賃貸の仲介をするのが賃貸営業です。賃貸営業の主な仕事は、インターネットやチラシ等の広告を使って入居希望者を集め、実際に物件を内覧してもらい、気に入ってもらえたら契約へ進む、という流れです。

賃貸物件は、売買よりも圧倒的にお客様の数が多く、内覧も1回で2〜3件の物件へ行くことが多いです。そのため繁忙期(一般に毎年1月~3月)に内覧が重なると、その日は内覧だけで終わってしまうこともあります。

契約については入居審査や契約書、重要事項説明書の交付などの事務手続きが主なものです。売買よりも簡略化された契約書や重要事項説明書を使いますが、あくまで宅建業法に則したものを作らなければならないので、気を抜くことはできません。

賃貸物件の場合は1件あたりの仲介手数料は売買に比べて低いので、一定数のノルマを課されます。内覧から入居までにかかる時間は売買に比べて短いので、2日~3日で済んでしまうこともあります。そのため賃貸仲介は、売買に比べて非常に多くの件数をこなすことができるのです。

法人の社宅を仲介する

賃貸物件に入りたいお客様は、個人の方だけではありません。企業などの法人名義で、社宅として賃貸物件を借りることがよくあります。特に人事異動の多い月には非常に多くの人々が動くため、法人の契約だけでも多くの契約が狙えます。

そこで法人のお客様を待つだけではなく、法人を訪問して社宅探しを任せてもらえるように、営業をかけに行く仕事があります。これを法人営業といい、賃貸仲介の重要な仕事のひとつです。

社宅探しを任せてもらうためには、多くの物件を取り扱っているかどうかが重要です。また社宅の場合は代行会社をはさむことも多くあるため、普段とは違うやり方で契約をすることもよくあります。賃貸仲介としての経験が豊富であることも、任せてもらえるための条件です。

オーナー様・家主様に賃貸物件を仲介させてもらう

賃貸物件の仲介は、紹介させてもらえる賃貸物件がないと話になりません。どこの不動産会社でも紹介できる物件もあれば、特定の不動産会社だけが紹介している物件もあります。新築や良い立地にある物件など、より多くの物件を仲介させてもらえれば、それだけ店も自分も契約を増やせる可能性が上がるのです。

そのため、オーナー様や家主様を訪問して仲介させてもらえるように交渉するのも、賃貸仲介の大事な仕事です。多くの物件を持ったオーナー様に専属で仲介を任せてもらえれば、他の不動産会社では扱っていない物件を紹介することができるようになります。

取扱物件の数は、自分が勤める不動産会社の優位性につながります。積極的にオーナー様や家主様のところを周り、物件を取り扱わせてもらえるようにしましょう。

住宅営業の仕事内容

住宅営業は、基本的には建設会社や、ハウスメーカーでの営業職です。自分たちの作ったものを売る建売住宅や、お客様と家を作り上げていく注文住宅など、それぞれで仕事内容が違います。

以下、住宅営業の仕事内容を解説します。

建売住宅の営業

「建売住宅の営業」は、すでに完成している物件の販売を行う営業です。あらかじめ建てられたものを販売するため、注文住宅の営業ほど建築に関する知識は求められません。マンションの営業や、完成済みの戸建て販売が建売住宅の営業にあたります。

建売住宅販売は、以下のようにして行われます。

  1. 土地仕入れ~建築
  2. 広告作成・営業活動
  3. 案内〜販売〜契約
  4. アフターフォロー

土地仕入れと建築に関しては、会社の中に別部隊がいることがほとんどで、営業は建てた家を売るための活動が中心になります。

中小の不動産会社なら、広告を作成して反響を獲得するところから仕事が始まります。建築地の周辺に住んでいる方を訪問して、モデルルームや現地に来てもらえるように営業をかけることもあります。

週末や祝日など人の動きが見込めるときは、建売住宅に待機して内部の案内を行ったり、住宅周辺の商業施設を案内したりします。契約が決まったら、金融機関へローン申し込みをし、売買契約を締結。決済終了後に、物件の引き渡しを行います。

引き渡し終了後も、契約したお客様へのアフターフォローがあります。しかし、社内に別の窓口があることが多く、アフターフォローに割く時間はそこまで多くないでしょう。

注文住宅の営業

注文住宅は、必要な間取りや設備などを顧客と話し合い、希望通りの形に作り上げていく住宅です。そのため、相応の建築に関する知識が求められます。「注文住宅営業」の場合は、お客様がすでに土地を持っていることも多く、土地仕入れに関わらないことも多いです。

注文住宅販売は、以下のようにして行われます。

  1. 広告作成・営業活動
  2. 契約
  3. 打ち合わせ
  4. 工事開始〜完成〜引き渡し
  5. アフターフォロー

広告を作成して反響を獲得したり、訪問活動をしたりと、お客様を探すところは建売住宅の営業と同じです。

大きく違うのは、営業活動以降の部分です。注文住宅では、間取りや設備について顧客の希望をうけて、できる限り実現することが求められれます。そのため、まず建築予定地にどのような法規制があるのかなど、調査を行ないます。

次にお客様にヒアリングを行い、どのような設備や間取りを希望しているのか確認します。そしてヒアリング内容と建築予定地の調査結果をもとに、設計士に依頼して図面を作成し、顧客に提案します。建築にかかる金額を提示し、条件が折り合えば契約の運びとなります。

契約後は、設計士との細かい調整に同席したり、オプションの設備を提案したりするなど、着工までに顧客と数多くの打ち合わせをします。工事が開始したら、工事担当者との打ち合わせ、工事期間中の現場でのフォローなども行います。

建物が完成したら引き渡し、アフターフォローをします。特にアフターフォローは重要で、折に触れて訪問し不具合などはないか等を確認します。アフターフォローがしっかりできていれば、お客様の知人や親類といった新しい顧客候補を紹介してもらえることもあります。

当社での業務内容 

個人のお客様に、オープンハウスの新築一戸建てや新築マンションの販売・提案を行う仕事です。

オープンハウスの物件は「都心部」「駅近」「割安」の3つが強みです。

物件のある地域周辺で、お客様となる方々に積極的なお声がけをする集客活動から、物件の案内、お客様の希望条件をヒアリングや条件をすり合わせ、物件のご契約からローンの手続きまで、幅広い業務を責任を持って行います。

数千万円の取引を通じて、お客様からのお喜びや感謝の声をいただく機会が多く、大きなやりがいを感じて業務に取り組んでいます。

> オープンハウスの住宅営業

投資用不動産営業の仕事内容

投資用不動産営業は、投資に使えそうな物件を仕入れて、リフォーム等で付加価値をつけてから売る仕事です。

仕入れて、リフォームして、売却するところまで見通すことのできる総合的な営業力が試されます。また、購入する投資家も、基本的には住むことを前提としないで買う物件であるため、通常の売る営業とは違ったスキルが必要です。

以下、投資用不動産営業の仕事内容を解説します。

投資用不動産営業の流れ

投資用不動産営業は、投資用物件を仕入れてリフォームや設備追加などで付加価値をつけ、それを販売して利益を出すという仕事です。

購入者は物件を賃貸に出し、購入したローンよりも多くの金額を家賃としてもらうことで、収益をあげます。

投資用不動産営業は、以下のようにして行われます。

  1. 投資用物件を仕入れる
  2. リフォーム等で価値を高める
  3. 販売する

特に、投資用物件の仕入れは重要です。空室期間が短い人気エリアの建物や部屋をうまく仕入れなければなりません。人気のないエリアでは空室期間が長くなりやすく、家賃も安くなりがちなので、利回りが低くなってしまうからです。

リフォームをする場合も、ただ綺麗にするだけではお客様が入居しないことがよくあります。今人気の設備は何なのか、そのエリアで必要な設備は何なのか、間取りはどんなものが便利か、リフォームしても成約の可能性が低い場所ではないかなど、いろいろなことを把握しておかなければいけません。

投資用物件の販売は、飛び込み営業や電話による営業も少なくありません。訪問や飛び込みの場合は反響営業ではないので、いかにトークでお客様の需要を掘り起こすかが重要です。

当社での業務内容 

テナントビルをはじめとした投資用不動産を購入し、リノベーションなどによって付加価値を高め、再び売却する仕事です。

賃貸マンションから、商業施設など、取り扱う物件は幅広く、金額も数千万円から数十億円まで様々です。

日常的に不動産会社様を訪問し、収益物件の売却や購入希望者の情報を収集します。

購入した物件をどのように価値を高め、どれぐらいの期間で売却できるのかといった計画立てから、専門チームによって商品化された物件の販売など、投資用不動産事業の仕入れから販売までを総合的に行います。

> オープンハウスの投資用不動産営業

投資用不動産営業に必要なスキル

投資用不動産営業は「土地仕入れ」、「賃貸営業」、「建売住宅販売」の3要素が入った営業です。そのため、街のスペシャリストになるほどの知識と販売営業に関する知識にくわえ、土地や建物の仕入れに関する知識も勉強しなければいけません。

土地や建物は安く仕入れないと、会社が利益を出すことが難しくなります。そのため、土地仕入れ不動産営業と同様に「コミュニケーションスキル」が重要です。また競売にかかっている不動産も、市場価格より安い価格で購入できるので狙い目となります。

投資用不動産は、購入者が物件に住むことはありませんが、その物件がなぜ投資用として価値があるのか、購入者にしっかり話ができることが必要です。それには利回りだけではなく、物件のある街の情報や、その街の賃貸住宅の相場にも精通していなければいけません。

投資用物件を販売する際は、投資用物件を持つことの必要性を説明し、需要を掘り起こすところから始めます。そのため、建売住宅や注文住宅の営業よりも、契約を結ぶまでの時間は長くなることもあります。

世の中にある不動産営業と言われる職種のほぼ全ての知識が必要となる、難しい仕事ではあります。しかし、実績に応じて報酬は高く、若くして大きな財を成すこともある仕事です。

土地仕入営業の仕事内容

土地仕入営業は、これまで紹介してきたような注文住宅や投資用不動産を「売る営業」ではなく、そういった商品を「売るために買う営業」です。仕入れること、つまりは買うことに特化しており、これまで解説してきた不動産営業とはかなり違った仕事内容になり、必要な知識も大きく違います。

以下、土地仕入営業の仕事内容を解説します。

土地仕入れ営業の流れ

土地仕入れ営業は、住宅営業が建売するための土地を仕入れたり、開発案件の土地を仕入れたりする営業です。用地仕入れとも呼ばれ、仕入れることに特化した職種のため、販売や賃貸、仲介などとは異なるスキルを必要とします。

土地仕入れは、以下のようにして行われます。

  1. 情報収集
  2. 現地調査
  3. 価格交渉
  4. 仕入れ決定・契約締結

まずは地主や不動産会社等に訪問して、不動産の売却を検討している人の情報を集めます。そして地主や不動産会社に連絡をとり、営業をかけます。

仕入れた土地に建てる物件に応じて、情報を得た土地の場所、価格とともに法律上の規制などがないかどうか調査します。法律上問題がないのであれば、実際にその場所へ行って現地調査を行います。

現地調査では土地の採寸や土壌調査だけではなく、建てる予定の建物によっては周辺の通行量、環境まで細かくチェックします。現地調査を終えると仕入れの段階に入りますが、仕入れの時には他社との競争や価格交渉、駆け引きも必要です。

良い土地を仕入れられるかどうかは、土地仕入れ営業の実力にかかっています。一見すると良さそうに見えて実は問題がある土地もありますし、その逆もあります。土地仕入れ営業は経験が非常に重要な営業職である、と言えるでしょう。

当社での業務内容 

オープンハウスの販売商品である戸建てやマンションを建築するために適した土地を購入する仕事です。

オープンハウスの物件は「都心部」「駅近」であることが強みなため、いかに好条件な土地を購入することができるかが重要です。常日頃からの動産会社様との横の繋がりが非常に大切で、売却要望のある土地情報を収集し、地域特性や顧客ニーズを勘案し、土地調査や収支見積などを行って、購入判断をします。

スピーディ且つ高い交渉能力を得ることができる職種です。

> オープンハウスの土地仕入営業

土地仕入れ営業に必要なスキルとは

土地仕入れでは、非常に多くのステークホルダーと仕事をするため、まずはコミュニケーションスキルが必要です。

情報収集の段階では、自分の知る地主さんや不動産会社と関わります。持ち主が法人の土地であれば、法人との交渉も行わなければいけません。さらに仕入れたあとの土地をどうするか、自社の他部署との連携も重要です。

豊富な人脈も、コミュニケーションスキルによって培われるものです。特に個人の地主さんから仕入れようとする場合、人間的な信頼関係がものを言うことがあります。日頃から新しい人脈を作り、多くの人に顔を覚えてもらわなければ、情報もなかなか入ってきません。

そして「不動産に関する豊富な知識」も必要です。仕入れる土地がこれから建てるものにとって最適なのか、価格は妥当なのか、法規制の問題はないかなど、調査の上でしっかり判断しなければならないためです。

 

オープンハウスは
これまでの経験もスキルも問いません。
あなたの「やる気」を求めています。

高収入

オープンハウスは未経験でも高い水準の報酬が魅力

オープンハウスの営業職は、5年目で平均年収が1,000万円を超えます。一握りのトップ営業社員ではなく、平均であることに注目してください。これは、不動産業界内でも高い水準で、平均年齢が20歳代の上場企業としては、トップクラスです。

不動産業界未経験でも、年4回の昇進昇格制度で入社後の年収は軒並み上昇。成果と報酬が連動しており短期間で年収がアップする体制があります。

企業成長

創業16年で東証一部上場。拡大後も驚異の成長率を維持

オープンハウスは、挑戦し続ける姿勢と、独自の技術力を武器に圧倒的な急成長を遂げてきました。2013年には創業16年で東証一部上場、2019年には売上5,000億円を達成し、独立系総合不動産デベロッパーとして確固たる地位を築いています。

拡大後もニーズをいち早くキャッチしながら、業界の常識に捉われない発想力でオープンハウスは成長を続けています。一般的な成長率が年2~3%の不動産業界で、オープンハウスは直近6年間で平均30%以上の売上高成長率を維持。会社規模の拡大に伴い、従業員数も増加中です。

当社が目指すのは売上高1兆円、そしてゆくゆくはオープンハウスが日本一の企業になることです。

大きな目標を掲げる我々と、一緒に成長してみませんか。

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